Ponto comercial: quando tomar a decisão?


Para muitos empreendimentos do varejo o ponto comercial é uma grande porta para o sucesso ou o fracasso de uma empresa.

Encontrar um ponto torna-se um grande estresse para muitos empresários diante das seguintes situações:

  • Surgir um local que esteja próximo dos potenciais clientes
  • Especulação de preço de aluguel
  • Necessidade de grandes reformas para adequar o local a abordagem de venda e ou a legislação vigente federal e municipal
  • Algumas exigências legais poderão inviabilizar o ponto comercial, tais como, área verde, espaço de estacionamento, limite de barulho e outros.
  • Empreendedores atropelam o processo de análise de viabilidade de negócio por encontrar um suposto ponto comercial e considera que precisa já fechar o aluguel para não perder. Alguns casos terminam perdendo dinheiro por erro de concepção de negócio e mau planejamento financeiro.
  • Contratos de aluguéis mau negociado gerando prejuízos futuros.
  • E outras questões que os próprios leitores poderão estar lembrando e comentar por aqui.

Algumas dessas situações poderá nunca mudar dentro de um mercado competitivo. Agora, você poderá prevenir ou minimizar algumas questões, como por exemplo, antes de fechar o contrato de aluguel ou comprar o ponto comercial, você deve observar:

  • O orçamento quanto ao investimento de reforma e ou adaptação do ponto comercial. Esse valor deverá compor sua análise de viabilidade, além de fazer parte da negociação, se a reforma for estrutural.
  • Pesquisar no departamento da prefeitura quanto as exigências legais da localidade do ponto comercial, em muitas prefeituras possui normas e regras diferentes para cada bairro.
  • Não se esqueça de verificar na prefeitura e em outras instituições quanto à tendência de alguma mudança ou a entrada de um grande investimento no em torno. Isso poderá ajudar ou prejudicar seu negócio.
  • Análise junto com um advogado o contrato de aluguel quanto às questões de quebra de contrato, renovação de aluguel e solicitação do imóvel para que ambas as partes possam estar ciente de seus direitos e deveres.
  • Pesquise o preço de aluguel da localidade para se possa negociar um preço justo. Esse valor deverá ser inserido na análise da viabilidade da empresa. Cuidado – o aluguel mais barato não significa a melhor opção!

Pense que a decisão de abrir uma empresa ou uma filial, principalmente, no segmento do varejo, o ponto comercial faz parte da análise. Logo, nunca tome a decisão de empreender antes de analisá-lo!

Quero comprar uma empresa, o que faço?


Algumas pessoas querem comprar um empresa em funcionamento, mas não sabem qual o valor justo a ser pago.  Geralmente, escutam as seguintes frases para justificar o preço: “ o valor do ponto comercial é…”,  “vendo com tudo….”, “vendo de porteira fechada…”, “você está comprando uma empresa que tem um faturamento de R$…..” e outras expressões e frases que vão diversificar de acordo as expressões regionais.

Quando emitem o preço que supostamente vale a empresa, você precisa saber o que se estar comprando, tais como:

  • o imóvel;
  • o direito de realizar uma atividade comercial naquele local;
  • a marca;
  • os equipamentos, móveis, estoque e o direito de comercializar no local que a empresa já funcionava; e
  • outros itens relacionados a empresa.

Neste artigo, vamos comentar sobre  a valorização de uma pequena empresa que já está em funcionamento e se pretende vender ou comprar.

Para isso, faz-se  necessário, inicialmente:

1. Listar todos os móveis, equipamentos e utensílios . Após esse levantamento, pesquisar o valor justo que alguém compraria.

2. Fazer o levantamento da situação financeira da empresa:

  • faturamento;
  • imposto;
  • comissão de venda;
  • custo da mercadoria vendida;
  • custo fixo;
  • pagamento de empréstimos;
  • pagamento de dívidas, etc.

3. Rever o cenário em que se encontra a empresa:

  • desenvolvimento econômico do local;
  • entrada e saída de concorrentes na localidade;
  • grau de rivalidade entre a concorrência;
  • tendência de mercado do segmento em que a empresa está inserida;
  • crescimento ou decréscimo do faturamento da empresa;
  • aumento ou redução da quantidade de clientes; e
  • outras questões que estejam relacionadas com a empresa.

4. Listar a carteira de cliente:

  • Quantos clientes existem cadastrados na empresa?
  • Quantos clientes deixaram de comprar na empresa?
  • Quantos clientes continuam comprando na empresa?

5. Levantar os indicadores econômicos

  • Qual o PIB do Brasil, do estado e da cidade?
  • Qual a tendência de crescimento ou decréscimo do PIB?
  • Qual o grau de endividamento da população?
  • Qual o grau de investimo sendo realizado na localidade?
  • Quais as taxas e juros estipuladas para aplicações financeiras?

Existe outras informações além das indicadas acima, mas essas são as básicas para ponderar a valorização da empresa.

A partir desses levantamentos, elabore  a projeção financeira  em um fluxo de caixa e calcule o valor presente líquido da seguinte forma:

=  Faturamento

-     Imposto

-     Comissão de venda

-     Custo da mercdoria vendida

=  Receita Bruta
 ou margem de contribuição

-     Custos fixos (aluguel + funcionários + encargos + material de expediente+ material de limpeza + manutenção predial + depreciação do imobilizado + assinaturas de revistas + transporte + vale transporte + segurança + pró-labore + provedor + telefone fixo e móvel + segurança + publicidade + água + energia elétrica, etc)

= Lucro

Faça essa conta mês a mês ou ano a ano em uma planilha eletrônica (excel) e utilize a função financeira chamada  valor presente líquido (VPL). Para o cálculo, é necessário indicar a taxa mensal ou anual, de acordo com o período indicado acima. A taxa a ser indicada deve ser coerente com o  as informações levantadas do item 5. Não esqueça que essa projeção financeira precisa ser resultado de todas as informações indicadas nos itens 1 a 5.

Enfim, você poderá considerar o valor da empresa  como a soma do valor a ser pago dos produtos, móveis, equipamentos e utensillios valorados  e o resultado do valor presente liquido da projeção calculada.

Boa sorte e fique a vontade para comentar e tirar dúvidas!

Como avaliar um ponto comercial: primeiros passos…


Pensando nas pessoas que não sabem por onde começar a avaliação de um ponto comercial, segue algumas dicas: leia este meu artigo postado no blog do Empreendedor

Aproveite a leitura e vamos debater as dificuldades que poderão surgir!

Varejo: como avaliar o ponto comercial?


Cada segmento de negócio no varejo possui peculiaridades que influenciam a sua melhor localização. Para contribuir nessa análise, seguem alguns aspectos que podem colaborar para o sucesso ou insucesso da escolha do seu ponto comercial para esse segmento:

  • Posicionamento do sol: evitar que o empreendimento seja localizado com a frente da loja para o poente.
  •  Trânsito: averiguar fluxo de carros e ônibus quanto à velocidade praticada; congestionamento; origem e destino de ônibus e carros; localização de ponto de ônibus e de taxi; áreas permitidas para estacionamento. 
  • Vizinhança: pontos comerciais e residências existentes.
  • Infraestrutura predial: instalações elétricas e hidráulicas, além do estado de conservação da área de alvenaria.
  • Legislação municipal: regras de utilização para ponto comercial, manutenção de área verde, estacionamento. 
  • Projeto governamental: analisar a existência de algum projeto de intervenção na área, de curto ou de longo prazo, tais como, mudança de transito construção de viadutos, metrô e outras intervenções que venham a interferir na rotina do local. 
  • Pessoas: o perfil de quem mora, de quem circula e frequenta a localidade. 
  • Identificar e qualificar barreiras de acesso ao ponto comercial, como degraus, estado de conservação da calçada, quiosques, árvores ou postes que dificultem a visibilidade do ponto comercial. 
  • Relevo predominante na  localidade: plano e/ou acidentado.

Esses aspectos citados e tantos outros poderão interferir, com maior ou menor investimento, para instalação de sua empresa, como também a possibilidade de acesso a potenciQuanto ao posicionamento do sol no poente, pode interferir no fluxo de pessoas e na visualização da empresa durante o período da tarde, quando os clientes podem preferir caminhar no outro lado da calçada e você terá que colocar algum suporte para proteger a empresa da incidência do sol.

A realidade do trânsito possui vários aspectos:

  • Uma parada de ônibus e/ou de táxi impediria a possibilidade de estacionamento de carros. Se o potencial cliente utiliza ônibus, com frequência, ótimo. Caso não utilize, fuja. Reavalie a sua escolha.
  • De acordo com o fluxo desse trânsito, precisará de um bom estacionamento, além de placa e fachada que permita boa visibilidade da empresa.
  • O sentido do tráfego dos carros poderá ajudar ou dificultar o acesso, de acordo com a conveniência de seus clientes.

Quando a vizinhança for composta, principalmente, por pontos comerciais, observar qual a área que possui maior concentração de pessoas circulando, pois alguns centros comerciais possuem ruas com muita movimentação e, outras, não. Isso significa ser arriscado; escolher ruas com pouco circulantes.
 
Além de analisar se as empresas vizinhas terão algum tipo relação com o mix de produto que será comercializado, pois, a vizinhança de empreendimentos poderá contribuir para atrair mais clientes.

O perfil das pessoas presentes no ambiente é muito importante para ser observado. Essas pessoas poderão representar a chave do seu sucesso. Analisar quantidade, direção, horário e perfil socioeconômico.

Deve-se, ainda, averiguar a Lei Municipal e projetos de intervenção na localidade. A partir dessas informações se terá conhecimento de oportunidades ou ameaças para o bom funcionamento do seu negócio.

As barreiras de acesso à sua empresa, por incrível que pareça, existem. E, muitas vezes, passa despercebida na hora de definir sobre o ponto comercial. Calçadas, iluminação pública, ruas com ladeira (quando isso não fizer parte de toda área comercial), muro lateral do empreendimento vizinho, obstruções na rua, posicionamento de placas e árvores – tudo isso poderá facilitar ou prejudicar a visualização ou o acesso à sua empresa.

Todos esses pontos citados devem ser observados. Um empreendimento no varejo precisa ter uma localidade de fácil acesso aos clientes, além de gerar atratividade e conveniência para seus potenciais clientes. Muitas vezes, as boas negociações estão na “venda por impulso” e, poucas, nas planejadas.  Isso significa facilidade de localizar e entrar na sua empresa.

Avalie o ponto comercial para um novo empreendimento


2888508884_5631940a792Espero que você não seja daqueles que passa uma vida para colocar um empreendimento, pensa, pesquisa, faz o plano de negócio e na hora de implantar o empreendimento, não avalia o ponto comercial e escolhe aquele local esquecido por todos e que as pessoas nem sabem que existe aquela rua. Tudo em nome da economia de recursos financeiros… E aí não nem pergunte qual vai ser final dessa história…

O ponto comercial é um dos fatores que influenciam o sucesso do seu novo empreendimento, não é uma decisão que pode ser deixada para segundo plano ou como sendo a última coisa a ser decidida.

Para que o empreendimento seja viável para ser concretizado em um ponto comercial, é importante analisar dois aspectos explicitados na Teoria do Lugar Central:

  • O novo empreendimento precisa ter um volume mínimo de negócios que viabilize de forma rentável, e
  • E estar localizado em uma área comercial em que os clientes potenciais estejam dispostos a percorrer e/ou seja viável a você chegar até o cliente, de acordo com a natureza do empreendimento.

Para cada tipo de negócio, isto é, para cada natureza do empreendimento existem aspectos importantes para ser analisados com mais detalhes e cuidado.

Se o empreendimento for uma indústria, o que determinará sua localização é a análise de três aspectos: localização da mão de obra especializada, localização e acesso a matéria-prima e a localização dos clientes potenciais. Esses três aspectos se estiverem juntos, seria o ideal, mas muitas vezes isso não acontece, logo faz necessário fazer a análise da viabilidade financeira da implantação do empreendimento, montando os cenários desses aspectos para a tomada de decisão.

Já um empreendimento comercial que depende essencialmente de uma boa exposição do produto e que essas vendas acontecem, muitas vezes, por impulso; os aspectos a serem analisados são outros. Primeiro, o empreendimento no varejo, depende de três tipos de atração: a atração pela necessidade de aquisição do produto, atração gerada pelos empreendimentos vizinhos e pela atração que ocorre por impulso ou por coincidência durante o deslocamento das pessoas. A partir disso, é necessário observar 5 princípios básicos na avaliação do pondo comercial:

1.      Analisar a potencialidade da área: sua área de influência, fluxo de pessoas, o perfil das pessoas que circulam e/ou fazem negócios, volume de negócios que são gerados.

2.      Analisar o acesso: a não existências de barreiras físicas, fluxo de carro versus a capacidade para estacionamento, acesso livre para fluxo de pedestre.

3.      Analisar o crescimento potencial: qual a tendência da localidade  quanto a possíveis mudanças do tráfico do trânsito e dos aspectos de urbanização, população residente e flutuante que venha garantir futuros resultados.

4.      Analisar a atração cumulativa: identificar os negócios similares e/ou compatíveis próximos que tendem a atrair mais negócios.

5.      Análise da Infra-estrutura física: a viabilidade do investimento em reforma para estruturação do ponto comercial.

Enfim, não deixe de fazer essas análises porque a capacidade de geração de negócios é proporcional a boa localização de seu empreendimento*

Conceição Moraes